Qu'est-ce qu'un PLU ?/h1>

Le Plan Local d’urbanisme est généralement appelé PLU. Il succède aux anciens Plan d'occupation des sols (POS) ou Carte communale. Cependant, quelques communes sont encore régies par un POS, une carte communale ou par le Règlement national d'urbanisme (RNU).

PLU, définition

Projet de territoire

Le PLU est fondé sur un « projet de territoire », le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD). Il s'agit du projet politique que poursuit la commune ou l'intercommunalité pour ce territoire.
Le PLU vise à déterminer les règles d'aménagement et le droit des sols de parcelle cadastrale d'une commune ou d'une intercommunalité (PLUI) (par exemple la communauté urbaine de Nice est dotée d'un PLU intercommunal).
Le PLU se compose de plusieurs cartes sur lesquelles le territoire est découpé en différentes zones (plan de zonage). A chacune de ces zones correspondent des règles d'urbanisme spécifiques, contenu dans un document appelé "règlement".
Il indique notamment quels secteurs sont constructibles (zone urbaines ou à urbaniser), quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles ou agricoles, quelles parcelles sont réservées pour les futurs équipements publics (servitudes d’utilité publique)…
Par exemple une zone U est une zone urbaine dans laquelle les constructions seront autorisées sous certaines conditions.
Une zone N est une zone naturelle dans laquelle, en principe les constructions seront interdites sauf exceptions, ...

Pourquoi connaitre la zone et le règlement en vigueur sur une parcelle cadastrale avant l’achat, la vente ou avant d’effectuer une demande de travaux ?

C’est surtout parce que le Plan Local d'Urbanisme est un document crucial en urbanisme car il détermine l'essentiel des règles qui permettront ou non de délivrer un permis de construire, un permis d'aménager,...
Si un projet immobilier de construction ne respecte pas les règles du plan local d'urbanisme, le permis devra être refusé.
Inversement, si un projet respecte le PLU (et les autres règles d'urbanisme), le Maire ne peut refuser le permis de construire.
Il est également utile de consulter un PLU pour vérifier si une propriété est concerné par des servitudes d'urbanisme particulières ou si des projets importants sont prévus dans un secteur donné. Par exemple si une collectivité prévoit de créer une route, le PLU comportera généralement un emplacement réservé qui interdira toute construction sur le tracé de la future route. La consultation du PLU avant toute acquisition immobilière est donc indispensable.
Consulter le plan de zonage du PLU peut aussi servir à connaitre le changement de zonage d’une parcelle dans le PLU. Ce changement peut entrainer une augmentation importante de la valeur d'une propriété ou au contraire une baisse significative de sa valeur.
Par exemple un terrain classé en zone agricole vaudra évidemment beaucoup moins cher qu'un terrain classé dans une zone urbaine. De même un terrain classé dans une zone urbaine de faible densité aura moins de valeur qu'un terrain classé dans une zone de forte densité...

A quel moment le Règlement national d'urbanisme (RNU) s’applique-t-il ?

Le RNU est la base du droit de l’urbanisme, quand il n’y a pas de documents d’urbanisme (PLU, POS ou Carte communale), on applique le RNU.
Le but du RNU est de doter l’ensemble du territoire, d’un minimum de règles applicables aux installations, constructions et aménagements.
C’est un minimum de règles que l’on entend appliquer partout sur le territoire national.
Mais ces règles s’appliquent dès lors qu’il n’y a rien d’autre.
Par exemple lorsque qu’un POS ou une carte communale est devenu caduc suite à la loi Alur (loi qui prévoit que les POS non transformés en PLU au 31 décembre 2015 deviennent caducs sans remise en vigueur du document antérieur et avec application du règlement national d’urbanisme).
Ou tout simplement lorsqu’un PLU est en cours d’élaboration et que la commune en question est concernée par la loi Alur, le RNU sera donc mis en application jusqu’à l’approbation du PLU.

Quand demander un certificat d'urbanisme (CU) ?

Le certificat d'urbanisme est un document qui indique les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si l'opération immobilière projetée est réalisable.
Il existe 2 types de certificat d'urbanisme (CU d’information et CU opérationnel). Sa délivrance n'est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d'en faire la demande avant d'engager la réalisation du projet.

Il est donc fortement recommandé d’effectuer un certificat d’urbanisme (CU) avant toute réalisation de projet ou lorsque la commune est régit par le règlement national d’urbanisme (RNU).